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Achmani Youness

La justice foncière et la planification urbaine

par Muriel - 2 octobre

Thèse débutée en 2018

Direction : José Serrano

Dans un cadre d’urbanisation massive, la gestion urbaine présente des difficultés pour les gestionnaires. En effet, face à l’insatisfaction des propriétaires dues principalement au déséquilibre et l’injustice des affectations urbanistiques, les services d’urbanisme trouvent toujours des difficultés majeurs dans l’élaboration des documents d’urbanisme et de les mettre en application surtout que la procédure prend beaucoup de temps, et un budget énorme. Dans ce contexte vient l’idée d’analyser la justice foncière et son impact sur la production de l’espace urbain.

Traiter la justice foncière correspond à pallier aux désordres dus à la mauvaise répartition des affectations du terrain et surtout aider à une bonne planification urbaine. On a donc le droit de s’interroger jusqu’à quel point peut-on lier l’injustice foncière avec les déficiences de la production de l’espace urbain ? Comment peut-on assurer l’exécution en matière urbaine tout en prenant en considération les limites techniques, juridiques, fiscales, institutionnelles et de gouvernance produisant des formes d’injustice foncière ? Quelles sont les logiques et mesures à prendre pour remédier aux problématiques d’injustice foncière ?

Dans un premier temps, on va analyser la justice foncière, les mécanismes et les moyens pour l’assister et la façon par laquelle on peut l’aboutir et ce à partir de différentes angles. Economiquement, l’urbanisme implique certains propriétaires de céder partiellement ou entièrement leurs terrains au domaine public. Par contre, d’autres profiteront de leurs emplacements pour enrichir leurs propriétaires. Cette analyse économique nous permettra d’appréhender l’équilibre entre le profit immobilier des propriétaires et la destination urbanistique de leurs propriétés, et surtout répondre à comment peut-on répartir la richesse due à la planification urbaine d’une manière équitable entre les propriétaires.

Juridiquement, les textes de loi en vigueur stipulent que les propriétaires foncières participent à la gestion de l’espace urbain non seulement par la cession de leurs propriétés, mais encore par la contribution à la création des équipements publics. De plus, ils partagent avec les collectivités intéressées les bénéfices des augmentations sur la valeur de leurs biens. A cet effet, l’arsenal juridique mis en vigueur et les textes de lois en cours d’approbation garantissent-ils la justice foncière ? Cette réflexion juridique nous permettra de savoir comment peut-on influencer sur l’arsenal juridique pour être équitable et juste vis-à-vis des propriétaires et comment répartir le cout d’urbanisation d’une manière équitable entre propriétaires.

Du coté fiscal, le régime actuel de la taxation sur les terrains non bâtis (TNB) accentue la pression sur les propriétaires (représente plus d’un tiers des recettes fiscales des collectivités). En effet, lorsqu’une servitude est attachée au terrain d’un propriétaire, il ne doit plus payer les mêmes impôts que paye un tiers dont son bien se situe dans une zone non influencée par la servitude. De plus, certains propriétaires possèdent des terrains ne pouvant pas être exploités (cf terrains squattés par des bidonvilles et par conséquent leurs propriétaires ne peuvent ni les vendre ni les construire) cependant ils sont taxés au même titre qu’un terrain libre de toute occupation. Un traitement similaire devrait également être réservé aux terrains concernés par des plans d’aménagement en cours de finalisation et pour lesquels les propriétaires ne peuvent obtenir le permis de construire. Par conséquent, comment peut-on pouvoir équilibrer entre les impôts imposés et l’affectation urbanistique de chaque propriété ? Le régime fiscal prend-il en considération la planification urbaine mise en vigueur ? Et du coté urbanistique, les équipements collectifs sont de grands consommateurs du sol urbain, les superficies qui leurs sont réservées sont souvent surdimensionnées aussi bien par rapport aux besoins réels des agglomérations que par rapport à la capacité de financement effective de l’Etat et des collectivités territoriales. L’étude urbanistique nous permettra de voir comment peut-on élaborer un manuel réglementaire définissant les normes urbaines des équipements publics.

Dans un second temps, on va développer la planification urbaine, ses outils, ses limites produisant l’injustice foncière en liaison avec la loi en vigueur et ses problématiques en matière foncière. Le plan de zonage mis en vigueur permet d’enrichir certains propriétaires alors qu’il appauvrit d’autres. Ces problématiques nous permettent de s’interroger jusqu’à quel point la loi 12-90 relative de l’urbanisme permet de réduire l’injustice foncière ? Quelles sont les méthodes de réalisation des documents d’urbanisme permettant de minimiser l’injustice foncière ?

Dans un troisième temps, on va effectuer une étude de Benchmarking avec d’autres pays comme la France et la Turquie au niveau de la planification urbaine. Les résultats théoriques obtenus lors de mes recherches concernant la justice foncière et les conclusions découlant de l’étude de Benchmarking seront appliqués sur un document d’urbanisme pour donner une nouvelle configuration de planification urbaine, et des recommandations sur les différents volets technique, économique, juridique, fiscal afin de réduire l’injustice foncière.