Direction : Romeo Carabelli

1 - Domaine de recherche

L’urbanisme :

Ensemble des sciences, des techniques et des arts relatifs à l’organisation et à l’aménagement des espaces urbains, en vue d’assurer le bien-être de l’homme et d’améliorer les rapports sociaux en préservant l’environnement. Etudes, opération, problèmes, projet, techniques d’urbanisme ; urbanisme banal, intelligent, moderne ; urbanisme national, régional. Les clefs de l’urbanisme sont dans les quatre fonctions : habiter, travailler, se récréer, circuler [1].

Est l’art de construire, de transformer, d’aménager les villes au mieux de la commodité, suivant les règles de L’esthétique et de l’hygiène. En tant que discipline et domaine professionnels, l’urbanisme recouvre l’étude du phénomène urbain, l’action d’urbanisation et l’organisation de la ville et de ses territoires.

La requalification de l’espace urbain :

Terme à la mode, la requalification de l’espace urbain est utilisé dans des contextes souvent très différents, générant confusions et incompréhensions.

Le renouvellement urbain est, en urbanisme, une forme d’évolution de la ville qui désigne l’action de reconstruction de la ville sur elle-même et de recyclage de ses ressources bâties et foncières. Celle-ci vise en particulier à traiter les problèmes sociaux, économiques, urbanistiques, architecturaux de certains quartiers anciens ou dégradés, ainsi qu’à susciter de nouvelles évolutions de développement notamment économiques, et à développer les solidarités à l’échelle de l’agglomération (meilleure répartition des populations défavorisées, au travers de l’habitat social notamment).

La ville peut être vue comme un palimpseste, selon une expression déjà consacrée par André Corboz [Corboz, 2001] - plusieurs strates se superposent, plusieurs images de la ville coexistent. Toute description, aussi neutre qu’elle se propose de l’être, ne serait qu’une interprétation incomplète de la ville, le reflet d’une de ses multiples images.

Par conséquent, décrire la ville n’est pas un geste neutre, car il s’agit de reconstruire une réalité. Toute description de la ville restera ainsi partielle, car elle est en fonction de notre point de vue. Ainsi, s’il faut opérer un découpage, il a été fait dans le but de décrire le développement urbain actuel de Casablanca en tant que processus d’urbanisation dans une ville métropole. Comprendre pourquoi certains problèmes sont devenus prioritaires dans le développement actuel de cette ville et encore, comment et avec quels énoncés sont-ils arrivés sur l’agenda de la Mairie ? Quel sont les problèmes rencontrés pour requalifier la ville ??? Ce sont des questions qui ouvrent cette partie et positionnent l’analyse.

2 - Le sujet de recherche et son contexte

- Les notions

Requalification de l’espace urbain est une expression utilisée de plus en plus dans les discours actuels du différent décideur public. Utilisée tantôt par les politiciens tantôt par les journalistes ou par les spécialistes à l’occasion des publications et des colloques dédiés à ce thème, la Requalification urbaine semble la bonne chose à faire dans le contexte urbain actuel. Dans les villes métropoles, les zones en difficulté sont très visibles, qu’il s’agisse de centres historiques ou de quartiers d’habitat collectif. Les problèmes qu’on perçoit tout de suite sont l’ancienneté du cadre bâti, la déstructuration du tissu urbain, l’absence d’activités attractives et parfois, la présence d’une population en difficulté. Dans ce contexte, tout un vocabulaire (plus précisément, une nébuleuse de termes commençant par re-) est utilisé pour exprimer le besoin de récupérer la ville : rénovation des bâtiments, restauration du patrimoine architectural, réhabilitation de la ville, reconstruction d’une image et d’une identité urbaine. Ces termes ne renvoient pas à des politiques urbaines précises mais à des actions à faire afin d’entamer le retissage des débris urbains et le changement d’image de la ville. Utilisant ces termes, le discours sur la ville concerne souvent la forme urbaine ou architecturale et la relance des activités économiques. Cependant, depuis quelques années, la notion de requalification de la ville va de pair avec les notions de développement durable et de projet urbain intégré, dans les discours : si le développement durable est évoqué en tant qu’objectif stratégique, la requalification urbaine est le moyen par lequel on peut le mettre en œuvre dans le domaine de l’urbanisme, et ceci est possible par une approche intégrée du projet. Ces nouveaux termes ont mis en évidence d’autres dimensions à prendre en compte par les urbanistes – le développement social et la protection de l’environnement, qui doivent être considérés en même temps que la requalification de la forme urbaine ou architecturale, et la relance des activités économiques. Ce nouveau mode de pensée et les discours associés ont commencé à devenir de plus en plus visibles au niveau des autorités publiques centrales et locales au Maroc, depuis 2000. Néanmoins, les projets accomplis de régénération urbaine sont très peu nombreux dans cette période, il s’agit des projets qui ont eu lieu dans les villes nouvelles. A part ces projets pionniers, la requalification urbaine et la démarche intégrée du projet urbain, sont présents plutôt au niveau des discours politique et technique

- Délimitation dans le temps et l’espace de la recherche

Cette thèse concerne la requalification de l’espace urbaine des villes métropole cas de Casablanca, où plusieurs projets nommés de rénovation, régénération, réhabilitation urbaine se sont succédé depuis les années 2000. J’ai choisi le cas de Casablanca non seulement parce que ma pratique en tant que élus local et spécialiste de l’urbaniste de la ville et la connaissance du terrain m’ont permis de suivre l’évolution de cette ville, mais aussi parce que Casablanca bénéficie d’une visibilité spéciale en tant que capitale économique de pays. Ce statut ainsi que sa taille et son développement économique - c’est la ville la plus grande et la plus développée du pays, m’ont permis d’observer les jeux des acteurs urbains dans la ville. Si ce contexte fut le même pour toutes les villes du pays, ce qui transforme Casablanca en cas spécial est lié à la visibilité qu’elle présente parmi les autres villes marocaine et à son rôle de représentation. Lieu où demeure et s’exerce le pouvoir financier de l’Etat mais en même temps le nœud le plus important de flux économiques du pays, Casablanca se rend visible en tant que ville de représentation et est recherchée pour les échanges économiques et culturels. Ainsi, les enjeux de son développement ont commencé à être liés à la construction d’une image de marque et à sa capacité à s’intégrer dans un réseau de métropoles arabe et africaine. De ce point de vue, la requalification de la ville pourrait être considérée comme un instrument qui permettrait la conquête d’une image et d’un statut africain pour la capitale économique du pays. Par conséquent, depuis l’année 2005, la Mairie a exprimé dans son programme d’action, la volonté de transformer Casablanca en une capitale africaine, et a énoncé parmi les priorités d’action qu’elle s’est donnée jusqu’au 2030 : « la réhabilitation, reconstruction et revitalisation urbaine à Casablanca ». Cette priorité s’inscrit dans l’objectif stratégique de la Mairie, énoncé ainsi : faire le développement urbain durable et s’est concrétisée sur le terrain par le projet de régénération intégrée du centre historique à Casablanca, projet démarré en 2006. Dans le cadre plus large des transformations survenues après 1990 l’ouverture du pays vers l’extérieur et par conséquent, à des processus tels que la mondialisation et la globalisation de l’économie. Ces processus ont eu une incidence importante sur la transformation globale du pays.

3- L’importance du sujet de la recherche pour le Maroc et Casablanca.

Au Maroc, les spécialistes cherchent à construire les nouveaux fondements du domaine de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme, sur des concepts et expériences capitalisés dans les pays occidentaux. La redéfinition de la profession d’urbaniste ainsi que son statut se produisent en même temps avec les changements systémiques engendrés par la population, l’ouverture à la globalisation, et les efforts d’harmonisation avec les pays en voie de développement. La confrontation avec les concepts de développement durable, requalification de l’espace urbain ou projet urbain intégré, s’est produite au Maroc dans un délai bref, dans lequel l’apprentissage et la pratique se superposent encore. Ainsi, si les nouvelles notions sont rentrées dans les discours, des comportements appris antérieurement se font encore ressentir dans les pratiques d’urbanisation. Dans ce point de passage de la logique du plan, appartenant à la planification et la logique de processus promue par la planification stratégique depuis les années 80 dans les pays occidentaux, cette recherche se propose d’aider les acteurs locaux dans le processus d’apprentissage des nouvelles notions théoriques ainsi que des pratiques du projet urbain. Pour appuyer les acteurs urbains dans leurs efforts d’opérationnaliser ces notions, cette recherche se propose d’éclairer en quoi la problématique qui rencontre la requalification de l’espace urbain des villes métropoles, et encore, en quoi la démarche de projet de renouvellement urbaine intégrée est plus qu’une somme de sous projets correspondant à des nombreuses couches (diverses activités économiques et institutionnelles) qui peuvent être identifiées sur un territoire urbain. Au niveau des acteurs urbains réunis dans un projet de régénération urbaine intégrée, cette recherche se propose de cerner les facteurs de réussite ainsi que ceux de blocage, en prolongeant l’analyse au-delà de la solution de design urbain, pour comprendre les pratiques des acteurs institutionnels du projet – ceux qui participent à la prise de décision. Il s’agit aussi de trouver une clé pour comprendre pourquoi tant de projets et études faits depuis des années sur le même sujet de la régénération du centre-ville à Casablanca, n’ont pas encore abouti. Cette recherche peut ainsi contribuer à éclairer le processus de construction du projet de requalification urbain et montrer l’utilité de prendre en compte ses multiples dimensions.

Cette recherche se propose de déplacer l’attention qui tarde encore sur le design urbain, vers les mécanismes de l’action des acteurs urbains. Au projet concernant la forme urbaine, il faudrait rajouter un projet institutionnel – organisation d’une équipe qui va mettre le projet en œuvre, ainsi qu’un projet politique capable d’assurer la continuité à long terme du projet de renouvellement urbain. Ainsi, cette recherche pourra aider les acteurs institutionnels à mieux définir et organiser le cadre d’un tel projet et le management de l’équipe d’acteurs responsables. La construction et la gestion d’un projet de renouvellement urbaine intégrée des villes métropoles sont une démarche pionnière au Maroc actuellement. Ainsi, cette recherche fait une grande place aux acteurs qui, en tant qu’individus ou organisation, font leurs jeux en sélectionnant du passé des éléments qui peuvent être réactivés, mais qui sont dotés avec une capacité d’anticiper et saisir des opportunités dans le mode de gouvernance communautaire. Cette recherche contribuera à éclairer le mécanisme de l’impact de la requalification urbaine dans le domaine de l’urbanisme et des politiques urbaines. Tenant compte de la difficulté inhérente à une analyse de l’histoire récente, cette recherche essaye de cerner l’effet sur le renouvellement des pratiques des acteurs urbains institutionnels.

4 -100 d’urbanisme à Casablanca 1914-2014

Il y a cent ans, en 1914, le premier code de l’urbanisme (dahir sur l’alignement et les plans d’aménagement) a été promulgué, suivi aussitôt par le premier plan d’urbanisme de Casablanca (plan Prost). C’était le prélude à une longue histoire de croissance urbaine ininterrompue et d’expériences d’urbanisme exemplaires qui fera de cette ville une des principales métropoles méditerranéennes. Ville du XXème siècle, Casablanca est connue et reconnue à l’échelle internationale par son engagement dans la modernité, elle a toujours été considérée par les professionnels de l’urbanisme comme un fleuron des villes riches en expériences urbaines et architecturales originales. Cent années après, c’est l’occasion de relire l’histoire de la ville pour comprendre son présent et mieux préparer son avenir.

Cette démarche peut être initiée à partir des quelques questions d’actualité suivantes :

• Quelle relecture peut-on faire de cette longue expérience de planification urbaine ?

• Comment définir les contours de l’urbanité contemporaine casablancaise ?

• Quels sont les nouveaux défis pour Casablanca du XXIe siècle ?

• Comment positionner la ville dans la trame des villes africaines et méditerranéennes ?

• Comment valoriser les atouts de la ville et remédier à ses faiblesses ? • Quelles sont les limites de l’urbanisme réglementaire et comment penser la planification urbaine autrement ?

Casablanca a commencé son aventure par une croissance à deux chiffres. Elle a parcouru le siècle dernier avec un rythme de croissance effréné.

Maintenant que la pression démographique est moindre et que la configuration de la ville est scellée, Casablanca semble entrer dans une phase où elle doit corriger les traces des méfaits de sa rapide croissance.

Aujourd’hui, alors qu’elle entre dans un nouveau palier de son développement, elle entame le siècle en cours avec d’autres soucis, ceux de la qualité du cadre de vie, des espaces publics, de la mobilité, de la gouvernance, des équipements ou encore de l’environnement.

5 - La définition du requalification urbaine fait-elle consensus ?

Si le concept de requalification urbaine est largement inscrit, aujourd’hui, dans nos politiques publiques en termes d’objectifs, de dispositifs législatifs et opérationnels, s’il suscite grand nombre de colloques, séminaires et publications, sa définition ne demeure pas moins difficile à cerner.

En effet, une multitude d’enjeux est placé sous le signe du renouvellement urbain : la cohésion sociale qui intègre les problématiques de l’habitat et de l’insertion des populations, la revalorisation de territoires en marge du développement économique, le traitement spatial de la ville par la mutation du cadre bâti et de la morphologie urbaine, la requalification des espaces publics et privés à différentes échelles (quartier, ville et agglomération) et une diversification des fonctions urbaines souhaitée et cætera … et cætera. Cette liste est évidemment non exhaustive, mais elle rappelle que la démarche de requalification de l’espace urbain, qui ne peut être que collective, fait appel à de multiples domaines et donc à des acteurs aux objectifs, aux références et aux méthodes très diverses. Certes, les grandes thématiques de sa constitution apparaissent, la plupart du temps, communément admises, telles que la densification et le resserrement des centres urbains en opposition à l’étalement urbain, la proximité des équipements et des services, le renforcement du lien social et de la mixité et la réhabilitation et la requalification d’anciennes urbanisations qui ont aujourd’hui perdu leur sens d’origine. Pourtant, la mise en œuvre du renouvellement urbain apparaît parfois s’éloigner de sa pertinence initiale.

Stricto sensu, les problématiques de reconstruire la ville sur elle-même, idée phare de la ville renouvelée, celle qui nous intéresse prioritairement dans notre étude, induit de s’intéresser uniquement aux surfaces bâties qui présentent des caractéristiques de déclassement immobilier ou non bâties au sein des zones urbanisées.

De fait, diagnostiquer est un préalable à la traduction opérationnelle de l’estompe des cicatrices urbaines. Le diagnostic pour opérer une politique de renouvellement urbain est la recherche d’un potentiel. Il s’agit de rechercher la matière première, les fonciers mutables au sein de la ville. Pourtant, lorsque les collectivités mènent des études de repérages fonciers pour mener une politique de renouvellement urbain, la tentation est forte de recenser également les zones d’extension urbaine.

6 - Essai de définition du requalification urbain.

La ville est vie, la ville est mouvement, la ville se transforme en Permanence, la ville se renouvelle sans cesse. Elle change certes plus ou Moins régulièrement, plus ou moins rapidement mais une ville qui ne Change pas et qui se fige devient une ville morte. Evoquer la ville renouvelée, parler de requalification urbaine peut donc sembler une forme de « lapalissade ». Pourtant, depuis quelques années, une réflexion s’est engagée, une politique s’amorce autour d’une ambition : mener à bien du renouvellement urbain sur certains territoires. Le renouvellement urbain, en 2001, est effectivement entré largement dans les mœurs des acteurs de la ville, des responsables de leur développement, de leur aménagement, de leur adaptation aux besoins des populations.

Il constitue une des préoccupations majeures de beaucoup de villes et d’agglomérations, fait l’objet de toute une série de mesures législatives, de nouvelles démarches contractuelles, de procédures d’aides et alimente bon nombre de colloques et de journées d’études. Il est nécessaire de préciser, ici et maintenant, ce que recouvre la requalification urbaine.

En effet, ce terme correspond à un « moment » de l’histoire de nos villes, du moins d’une bonne partie d’entre elles, à une situation et à une évolution d’un certain nombre de quartiers ou de morceaux de ville aux caractéristiques particulières, à un « état » de l’action sur la ville montrant des limites inquiétantes.

Penser et agir pour le renouvellement urbain, c’est observer qu’un certain nombre de quartiers et de morceaux de ville ne se renouvellent pas ou se renouvellent mal, sont fortement marqués et sont durablement dans une spirale négative, que les modes et le moyens d’action de pouvoirs publics pour y remédier ne donnent pas les résultats escomptés, ne gagnent pas la course poursuite entre la spirale de la déqualification et la dynamique de requalification. C’est aussi constater que cette situation est de moins en moins tolérée par les habitants aussi bien que par l’ensemble de la population et que donc, en conséquence, il est indispensable de « renouveler » objectifs, méthodes et moyens d’action des pouvoirs publics sur ces territoires pour les faire entrer dans un cercle vertueux de création de valeur.

Le renouvellement urbain entend prendre en compte différents types de territoires qui ne se renouvellent pas ou se renouvellent mal :

 des quartiers anciens résidentiels dégradés, connaissant des processus de déqualification et/ou écartés des processus de valorisation,

 des quartiers (et souvent des « morceaux de ville ») anciens et mixtes (surtout du XIXème ou du début XXème siècle) associant de l’habitat souvent modeste et vétuste et des activités industrielles notamment, qui périclitent et/ou se délocalisent, quartiers dont la valorisation est particulièrement difficile,

 des quartiers récents, constitués d’ensembles de logements locatifs sociaux et parfois aussi de copropriétés, très marqués par l’urbanisme des « tours et des barres », affectés durablement par des processus de dégradation, de dévalorisation, de marquage, concentrant un certain nombre de dysfonctionnements sociaux.

En outre, si le terme de renouvellement urbain fait plus facilement écho à un renouvellement « physique » au demeurant parfois bien nécessaire et pour partie naturel, s’inscrivant dans la logique de la transformation régulière des villes, des « établissements humains », il fait écho aussi à d’autres formes de renouvellement concernant les aspects sociaux, économiques, culturels de la vie des habitants, de la « vie en ville » : le renouvellement urbain, c’est aussi une contribution à ce que la ville, cette ville-là, « fasse société ». Pour reprendre la formulation des promoteurs de la « ville Renouvelée » sur la métropole lilloise, initiateurs du renouvellement urbain :

Leur ambition était, est toujours de tendre à « une ville renouvelée, accompagnant et étant accompagnée d’une société (et/ou d’une citoyenneté) Rénovée ».

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